Geschatte energiekosten: € 2.650 per jaar (€ 221 per maand)

+−

© PDOK luchtfoto

Tip: kijk op de luchtfoto naar de ligging van de tuin (zon), de dakvorm, zonnepanelen bij de buren en wat er direct achter het perceel ligt.

De makelaar presenteert de woning als een sfeervolle jaren 50 tussenwoning in het populaire Soesterkwartier, met een diepe achtertuin op het zuidwesten en fietsafstand tot het centrum en station. De tekst benadrukt de ligging en de indeling, maar noemt de staat van de installaties, het glas en het energielabel nauwelijks.

De samenvatting en de pluspunten komen met AI uit de openbare verkoopadvertentie. Dat is de tekst van de verkopende makelaar, geen geverifieerde registerdata: we tonen alleen punten die op een letterlijke zin uit de advertentie terug te voeren zijn. De vergelijking met de registers hierboven is wél berekend op onze eigen brondata. Controleer belangrijke punten altijd bij de bezichtiging. Vermelde vraagprijs in de advertentie: €425.000.

De vraagprijs ligt € 36.000 boven de laatst vastgestelde WOZ-waarde. De WOZ-waarde loopt ongeveer een jaar achter op de markt, maar is een objectief ijkpunt in de onderhandeling.

De vraagprijs ligt € 21.500 boven de indicatie op basis van vergelijkbare panden binnen 150 meter. Dit zijn vastgestelde WOZ-waarden, geen verkoopprijzen: verkoopprijzen per adres zijn niet openbaar. De WOZ loopt ongeveer een jaar achter op de markt en ligt structureel onder de marktwaarde, dus gebruik dit als richting en niet als taxatie.

• Energielabel E: verduurzaming nodig−€ 12.750
• Bouwjaar 1958: verouderde installaties (elektra, leidingen)−€ 7.650
• Marktsentiment Amersfoort: verkopersmarkt (+4,8% verkoopprijzen 2023 naar 2024), minder onderhandelingsruimte+€ 4.250
• Vraagprijs komt neer op €3.795 per m²

Indicatie op basis van vraagprijs, WOZ-waarde, marktcijfers en marktsentiment, bouwjaar, energielabel en omgevingsrisico's. Geen taxatie.

• Kosten koper (notaris, taxatie, hypotheekadvies): ± €3.500 – €5.000 eenmalig
• Overdrachtsbelasting: €0 als je de startersvrijstelling kunt gebruiken (koper 18 tot 35 jaar, eerste keer, eigen bewoning, woningwaarde tot €555.000 in 2026). Voldoe je daar niet aan, reken dan op 2%, oftewel ± €8.500.
• Bouwkundige keuring: ± €400 – €600 (sterk aanbevolen bij dit bouwjaar)
• Verduurzaming van label E naar label B: ± €15.000 – €35.000 (isolatie, HR++ glas, warmtepomp)
• Asbestrisico (bouwjaar vóór 1994): sanering kan €5.000 – €15.000 kosten
• Mogelijk verouderde elektra: vernieuwen groepenkast en bedrading ± €2.500 – €6.000
• CV-ketel vervangen (indien ouder dan 12 jaar): ± €2.500

• Vloerisolatie

  Isoleren van de begane grondvloer

  Bespaart ± € 250 per jaar · subsidie tot € 550

  € 1.800 – € 3.200

• Spouwmuurisolatie

  Naïsoleren van de spouw

  Bespaart ± € 320 per jaar · subsidie tot € 500

  € 1.400 – € 2.600

• HR++ glas

  Vervangen van enkel en dubbel glas

  Bespaart ± € 360 per jaar · subsidie tot € 1.100

  € 5.500 – € 9.500

• Dakisolatie

  Isoleren van het hellend dak

  Bespaart ± € 400 per jaar · subsidie tot € 900

  € 3.500 – € 6.500

• Zonnepanelen (10 stuks)

  Ca. 3.800 kWh per jaar

  Bespaart ± € 620 per jaar

  € 4.500 – € 6.500

Verduurzaming verhoogt doorgaans ook de woningwaarde met ± € 21.000 – € 34.000. Bedragen zijn indicaties (Milieu Centraal, ISDE-richtbedragen); vraag altijd offertes op.

• Supermarkt

  Albert Heijn

  340 m

  ± 4 min lopen

• Basisschool

  De Kubus

  480 m

  ± 6 min lopen

• Kinderopvang

  Ukkie

  610 m

  ± 8 min lopen

• Huisarts

  Huisartsenpraktijk Soesterkwartier

  520 m

  ± 7 min lopen

• Apotheek

  Apotheek Noord

  700 m

  ± 9 min lopen

• Treinstation

  Amersfoort Centraal

  1,2 km

  ± 15 min lopen

• Bushalte

  Noordewierweg

  180 m

  ± 2 min lopen

• Park

  Wagenwerkplaats

  640 m

  ± 8 min lopen

Afstanden zijn hemelsbreed gemeten vanaf het adres; de looproute is in de praktijk iets langer.

Er zijn 3 panden met een lopende vergunning of bouw in uitvoering, de dichtstbijzijnde op 85 meter.

• Bouwvergunning verleend

  85 m · bouwjaar 2027

• Bouw gestart

  140 m · bouwjaar 2026

• Sloopvergunning verleend

  220 m

Dit is de bouwregistratie van het Kadaster, geen bestemmingsplan. Vraag bij de gemeente na wat er volgens het omgevingsplan naast of achter de woning gebouwd mag worden.

Indicatieve berekening zonder hypotheekrenteaftrek en zonder toetsing op maximale leencapaciteit. Geen financieel advies.

• Bouwjaar (BAG)
• Woonoppervlak (BAG)
• Geregistreerd energielabel (EP-Online)
• WOZ-waarde (Kadaster)
• Vergelijkbare woningen in de buurt (BAG + WOZ)
• Gemiddelde verkoopprijs gemeente (CBS)
• Buurtcijfers (CBS)
• Geregistreerde misdrijven (Politie)
• Geluidbelasting (RIVM)
• Overstromingsrisico (LIWO)